今年5月印發的《城市更新“十五五”規劃》明確提出“發展智能建造，培育現代化建築產業鏈”“穩步發展裝配式建築”“支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續運營模式”等內容。中國建築國際秉持“用科技為人民建好房”的理念，以安全為基石、舒適為核心、綠色為方向、智慧為支撐，為人民群眾建設高品質生活空間。 今天為您分享：全國規模最大採用模塊化建造方式的城市更新項目、上海市首個混凝土模塊化建造工程——上海徐匯田林路65弄舊住房拆除重建項目。
一把新房鑰匙，開啟了上海徐匯區田林路65弄居民阮伍林的新生活。“打開門一看，真沒想到是這麼好的房子。”站在明亮通透的新家裏，這位爺叔的激動之情溢於言表。
△2026年6月17日，上海市徐匯區田林路65弄舊住房拆除重建項目正式竣工交付
田林路65弄居民的“沒想到”，背後是一場以智能建造-MiC（模塊化集成建築）技術為底色、“像造汽車一樣造房子”的建造革新。從“吊腳樓”林立、煤衞合用、環境“髒亂差”的老舊小區，到如今獨立廚衞、精裝電梯房、綠意蔥蘢的嶄新現代化社區，田林路65弄在原址重獲“新生”，1044戶居民期盼數十年的“安居夢”，終於在今年6月照進現實。
老樓之困：半個世紀的“共用”與“期盼”
田林路65弄是上海老牌工人新村，建於二十世紀五六十年代，最小房型使用面積僅13.1平方米，沒有陽台，存在一梯11戶、4-5家住戶煤衞合用等現象。因為沒地方做飯、洗澡，不少居民在樓道外圍懸空搭建“吊腳樓”作為廚衞，存在嚴重的安全隱患。
“在樓道裏，好幾家合用一個廚房，甚至是衞生間。晚上洗完澡要穿過走廊往屋裏跑，冬天也是如此。”居民鄭錦閣道出了小區居民的共同辛酸。
歷經半個多世紀風雨，田林路65弄早已“老態龍鍾”：房屋老化嚴重，屋面漏水、牆面開裂、管線裸露、環境逼仄……居民對居住條件升級的需求日益強烈。
2022年10月，上海市出台《關於加快推進舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》。2023年上半年，田林路65弄被正式確定為舊住房成套改造項目，列入徐匯區“三舊”變“三新”民心工程重點推進項目，明確以拆除重建的方式進行舊住房成套改造。
徐匯區住房保障和房屋管理局城市更新科負責人師鴿表示，像田林路65弄這種典型的不成套職工住宅，是上海市推進老舊小區改造的重點目標。“我們主要採用‘原拆原建’方式來改造不成套職工住宅，這種模式對城市文脈的延續比較友好。改造後，居民可以回到自己熟悉的生活片區，延續原來的生活記憶。”
徐匯區田林街道社區管理辦公室主任王曉琛介紹，居民最迫切的訴求可以歸結為“四個一”：一間獨立衞生間、一個專屬廚房、一處採光良好的陽台、一部方便出行的電梯。這“四個一”，成為項目設計的核心方向。
徐匯區房管局和田林街道共同牽頭，會同設計團隊多輪次優化調整設計方案。通過擴大研究範圍，將田林路65弄舊住房拆除重建項目與地塊東北角的徵收安置房項目（田林路63弄）統籌規劃更新，合併宗地化零為整，原12棟3-5層房屋的散落布局優化為9棟8-11層集中布置，建築密度和容積率在未新增用地的情況下滿足1044戶全部原址回搬需求。
小區原有的38種戶型歸併、優化為18種，平均每戶室內使用面積新增11.5平方米，全部配備獨立廚衞、南向陽台，樓棟配備電梯，極大提升居民的居住舒適度，得到了居民的鼎力支持。在各方努力下，田林路65弄舊住房拆除重建項目最終僅用45天便實現了居民100%簽約。
新居之解：2995個模塊的“智造”與“拼裝”
面對長期以來舊房改造中“品質、速度、成本、民意”難以兼顧的行業難題，以及超大特大城市核心區存量更新存在空間侷促、施工擾民、環保約束等現實情況，田林路65弄舊住房拆除重建項目的解法是採用中國建築國際集團旗下中建海龍自主研發的智能建造-MiC技術開展建設。
智能建造-MiC技術的核心，是“工廠智造+現場組裝”的全新建造模式，將大量施工環節前移至工廠，通過標準化設計、工業化生產和裝配化施工，讓設計、製造和建造協同推進，以“像造汽車一樣造房子”的方式，打造安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
隔音性能方面 項目創新採用“夾心空腔”牆體技術，住宅隔音性能較現行住宅新標準提升80%。 空間效率方面 通過全預製剪力牆、單面疊合剪力牆兩大結構體系優化，相較於傳統現澆剪力牆，內、外剪力牆牆體厚度分別縮減1厘米、2厘米，在不擴大建築輪廓的前提下有效優化內部使用空間、提升得房率。 安全與健康方面 採用綠色環保建材，裝修工序前置工廠完成，預留充足揮發周期，室內總揮發性有機化合物（TVOC）濃度降低50%以上；每戶標配一鍵報警、燃氣報警等智能安防設施，提升居民居住舒適度與安全感。
“對於‘原拆原建’項目來說，首先能夠顯著提升建設效率。地下工程施工的同時，地上模塊已經在工廠同步生產，很多原本串聯開展的工序實現並聯推進。其次是品質更加穩定。模塊在工廠環境下完成生產和集成，精度控制和質量管理水平更高。”中國建築國際田林路65弄舊住房拆除重建項目負責人林可表示，現場用工量大幅減少，可以有效降低安全風險，減少建築垃圾、揚塵和噪聲影響，更符合綠色低碳發展方向。
項目僅用129天便完成主體結構2995個混凝土模塊吊裝，實現主體結構及裝修階段總體節省約3-4個月工期，讓建設周期標準化、可預判，降低了居民對回遷周期漫長、交付不確定的擔憂。“真沒想到能這麼快建好，之前我已經來來回回看了好多遍。”居民閔彩琴在項目正式交付後，就迫不及待地回搬進來。
推廣之徑：從個案到規模化的“好房子”實踐
中國建築國際上海地區負責人龍鋒介紹，從北京樺皮廠胡同8號樓項目解決“能不能做”，到三里河一區28號樓項目解決“能不能做好”，再到田林路65弄探索“能不能規模化推廣”，智能建造-MiC技術正從單體試點走向片區化更新實踐。目前該技術已落地146個多元化場景標桿項目，累計使用超過17萬個模塊。
中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹認為，模塊化建造方式適合老舊住房“原拆原建”這種模式：一方面大幅縮短周轉工期，減少居民在外漂泊時間；另一方面，減少現場施工擾民和污染，提升建築標準化品質，是一項多方共贏的系統性創新，市場前景向好。但在成本、運輸施工、標準配套、產業鏈協同、長效運營等方面仍需通過規模化、標準化、產業鏈完善來實現降本增效，打通堵點。
“隨着全國城鎮老舊小區改造持續推進，一些龍頭企業和地方產業集群在模塊化建築領域積累了豐富經驗，探索從單點到規模化的應用。同時，近年來我國模塊化建築產品已經陸續走向國際市場。”國際標準化組織（ISO）裝配式建築分委員會主席尹伯悅認為，通過規模生產、標準提升和技術集成，模塊化建造將成為城市更新和國際市場拓展的核心手段。
住房城鄉建設部明確要求，要圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，帶動產業鏈升級，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。
△上海市徐匯區田林路65弄舊住房拆除重建項目實景圖
田林路65弄——這個曾經的工人新村，完成了從“老破小”到科技“好房子”的蛻變。其核心技術成果已編入《上海市混凝土模塊化建築技術導則》（試行），中建海龍作為該導則的主編單位之一，參與推動了這項技術從項目實踐走向標準制定。這既是上海推動智能建造與建築工業化協同發展的一項標準化成果，也為後續規模化推廣提供了可依循的規範依據。
從紅磚老房到科技新家，田林路65弄的老樓“新生”，不僅是1044戶居民安居夢的兌現，還走出了一條可複製、可推廣的新路徑，為高質量推進城市更新提供了有益參考。
