记者7月18日获悉，深圳市政协组织开展的为期3个月的“促进深圳民营经济发展”重点调研已形成调研报告。

据悉，本次调研最终形成了1个总报告、4个分报告和3个子报告，将在7月19日召开的市政协六届二十三次常委会议“促进深圳民营经济发展”专题协商会上提出。总报告从推动湾区协同发展、强化政务服务职能、鼓励社会组织发展、提高土地利用效率、化解企业融资难题、优化企业人才引育等6大方面提出了“三十条”具体建议。

记者注意到，在相关报告中，《关于深圳工业园区“二房东”问题治理及管理措施的调研报告》剖析了灰色利润空间吸引“二房东”携带资本入场、高价争夺房源拉高市场租金水平等现象，并从建设“产业保障房”等方面给出对策建议，呼吁为民营企业发展提供可持续的空间保障。

♦ 传统型“二房东”携带资本入场

记者了解到，“二房东”根据运营目的和模式的差异，可分为传统型二房东和专业运营机构。其中专业运营机构除提供基础的产业空间和物业服务外，还提供各类产业配套增值服务，且会对老旧厂房进行升级改造，注重园区运营，对区域的产业升级和结构优化有一定的正面影响。

但调研显示，目前深圳市场上仍以传统型“二房东”为主，多是不具备专业物业运营管理能力，不提供配套增值服务，以赚取租金差价为主要收益的承租人。他们携带大量资本介入工业园区租赁市场，控制房源，通过多种方式和名目变相增加了民营企业的产业用房成本，对我市营商环境造成不良影响。

♦ 高价争夺房源“屯房”涨租，增加企业经营成本

传统工业厂房市场租金水平为20-26元/平/月，通过改造成商业空间实现商业、办公和公寓等功能后，租金可提高至60-100元/平/月不等。调研发现，在高利润的刺激之下，大量“二房东”涌入，将市场上结构良好的工业园区整租下来改造商业空间，导致承载生产制造的产业空间面积大幅减少。一些“二房东”不惜高价争夺房源，“囤房”控制区域租金，部分中介机构也推波助澜，刺激区域产业用房租金水平普涨。

调研报告指出，“二房东”通过缩短租赁年限（由常规的3-5年缩短成1-2年）实现租赁到期大幅涨租的目的，导致民营企业在生产经营中出现较多不可预见性因素，无法制定长期稳定的发展规划。此外，有些二房东还强制增收入场费、卫生费、高额水电差价等等费用，甚至出现“企业不可自行装修，必须聘请二房东指定供应商”、“房屋质量问题需租户自行修缮”等霸王条款约定，变相增加民营企业的经营成本。

♦ 加大扶持鼓励多建“产业保障房”

调研报告指出，工业园区“二房东”问题比较集中，显示出工业园区租赁管理和产业运营方面的不足，也暴露出产业空间要素的升级不足和流通不畅等实际问题。目前市面上存在较多投机者和投机资金，对产业退出后的空置厂房、闲置土地和未足用空间进行市场倒卖和市场炒作，扰乱了产业土地资源分配秩序，抬升了实业企业发展成本，加剧了产业转型升级阻力。

为此，报告建议政府相关部门通过土储中心和旗下国资投控平台等部门机构，做好产业退出后的工业用地和产业用房的回收整备和入市流通工作。报告还建议建设“产业保障房”，加大对国资控股园区开发建设企业和一般开发商在“产业保障房”建设方面的扶持鼓励，做好专业化运营团队的导入和跨园区资源协同管理，建立多维度的产业评价体系和产业评价办法，确立多层次和多类别的产业保障房准入办法和准入依据。

♦ 对工业园区产业用房实施网格化管理

调研报告还建议，对全市的工业园区进行全面的物业调研，依托数字网格化管理技术建立管理系统，发挥网格化管理在产业用房租赁信息采集、日常巡查中的积极作用，完善网格管理制度对工业园区数字底板建设和运营支持中的作用机制。

调研报告建议引导政府产业基金、养老基金、社保基金等长期投资基金通过政府投资的工业园区建设和运营平台对产业园区和产业运营进行投资，强化政府产业基金在产业地产运营中的影响。